Будинок зданий в експлуатацію, настав час оформляти акт прийому-передачі нової квартири і право власності. Однак поспішати з підписанням документа про прийняття у забудовника не варто. Потрібно уважно перевірити приміщення на відповідність нормам та стандартам. Для цих цілей можна запросити фахівця в області приймання якості житла або самостійно оцінити об’єкт, попередньо ознайомившись з переліком вимог.
Терміни огляду квартири і список необхідних документів
Квартира господареві (учаснику часткового будівництва) здається забудовником тільки після передачі будівлі в експлуатацію. Щоб переконатися в готовності приміщення на законодавчому рівні, попросіть представника будівельної компанії надати копію акта приймання новобудови з підписом державної комісії і реальним адресою будинку, виданий БТІ. На підставі цього документа ви укладаєте акт прийому-передачі житла. Якщо будинок ще не зданий в експлуатацію, забудовник може запропонувати вам підписати попередній акт.
Проте досвідчені юристи радять дочекатися остаточного підтвердження від державної комісії. Підписання попереднього акта із зазначенням відсутності претензій до якості підготовки житла з вашого боку може стати остаточним, і додати поправки в основний документ буде проблематично.
Забудовник з чесною репутацією заселяє мешканців, згідно з встановленим графіком на офіційному сайті, який є у кожної порядної компанії. Якщо портал з розкладом заселення відсутній, це повинно насторожити вас. При прийомі квартири на руках обов’язкові два документи – паспорт і договір про участь у пайовому будівництві, оформлений по 214-ФЗ.
Терміни передачі нерухомого майна власнику складають до 6 місяців з моменту здачі будинку в експлуатацію. Якщо вже йде більш тривалий термін, потрібно юр. втручання, а понесе забудовник штраф за прострочення договору, згідно із законом.
Підготовка – що взяти з собою і що зробити в першу чергу?
Разом з паспортом, договором пайової участі та іншими юридичними документами, знадобиться набір інструментів і речей, які допоможуть в якісній оцінці житла. Деякі з них можна спростити або, навпаки, замінити більш сучасними девайсами:
- фото – і відеоапаратура для фіксації показань лічильників, дефектів;
- будівельний рівень, правило, звичайна рулетка або лазерна для вимірювання кривизни підлог, стін, розмірів приміщення, установки приладів;
- пристрої для перевірки напруги в мережі і працездатності електропроводки (індикаторна викрутка, зарядний пристрій., звичайна лампочка);
- ліхтарик, запальничка, папір, ручка;
- список з покроковими пунктами перевірки.
Якщо в квартирі встановлені лічильники на газ, воду і електрику, починають з документування показань. Записують дані і окремо фотографують прилади, виставивши фотоапаратуру на відображення дати, часу. При видачі паспорта на лічильники стежать, щоб зазначені в ньому цифри сходилися з реальними. Перевіряють цілісність пломб.
Додатково вимірюють площу приміщення за допомогою звичайної або лазерної рулетки. Довжина і ширина кімнати повинні збігатися зі значеннями в технічному паспорті. У разі розбіжності розмірів ви маєте право повідомити про це забудовнику, а суму за квартиру з урахуванням зміни квадратних метрів зобов’язані перерахувати.
Підлоги і стіни – перевіряємо надійність і якість
Почати приймання квартири у забудовника (без обробки або з обробкою) рекомендуємо з огляду стін, підлоги і стель, так як саме тут найчастіше виявляються значні недоліки і відхилення від стандартів. Спочатку проводимо візуальний огляд. На поверхнях не повинні бути патьоки, сліди іржі, будівельних матеріалів, вибоїни, горби і тріщини, а шви і стики ретельно забиті. Гранична допустима ширина розкриття тріщин при природної усадки не перевищує 0,5 мм, більше – порушення технології.
Якщо візуальний огляд пройдено, приступаємо до простукиванию. Зробити це можна кісточками пальців або гумовим молотком. Глухий звук свідчить про наявність порожнеч під стяжкою/штукатуркою. З часом поверхня почне кришитися і покриватися тріщинами, вимагаючи додаткові фінансові витрати на непередбачений ремонт. При виявленні таких ділянок обводимо їх крейдою, а недоліки фіксуємо в оглядовому листі.
Далі переходимо до перевірки вертикалі і горизонталі. В цьому нам допоможе правило і будівельний рівень. Прикладаємо інструмент до поверхні, вимірюємо відхилення, які за стандартами не повинні перевищувати:
- 15 мм для стін по вертикалі на висоту кімнати;
- 20 мм для горизонтальних площин (підлоги) на всю довжину кімнати;
- 5 мм для місцевих нерівностей бетону при перевірці 2 м рейкою.
Наявність просвітів при приставлении правила до поверхні і буде відхиленням. Вимірюємо їх і звіряємо з допустимими значеннями. При виявленні значних нерівностей відзначаємо претензії в листі. При аргументуванні своїх доводів з приводу невідповідності показників кривизни вертикальних і горизонтальних площин нормам ви можете посилатися на Сніп 3. 03. 01-87 «Несучі та огороджувальні конструкції».
Віконні блоки склопакети – тестуємо фурнітуру
Починаємо з візуального огляду. Перевіряємо відсутність дефектів на віконній рамі, тріщин, механічних пошкоджень і плям від будівельних матеріалів на склопакетах. Якщо все добре, тестуємо фурнітуру. Стулки повинні легко відкриватися і не чіплятися за кріплення рами, замочні механізми і сторонні предмети. При виявленні зачепів незайвим буде перевірити геометрію вікна на збіг висоти, ширини і діагоналі склопакетів.
Ручка повинна плавно провертатися і після закриття займати строго вертикальне положення, не створювати люфт, скрипи. Підвіконня – щільно прилягати до основи і не просідати в кутах при натисканні. Зверніть увагу на провисання рами і кривизну стулок, підтвердивши чи спростувавши підозри будівельним рівнем.
Ще один важливий момент, яким нехтують непорядні забудовники при монтажі віконних блоків – відсутність пароізоляційної стрічки ПСУЛ. Згідно ГОСТ 30971-2012, цей матеріал повинен обов’язково монтуватися поверх вікон з зовнішньої частини стіни для захисту монтажної піни від руйнувань, утворення цвілі і грибка. Якщо стрічка встановлена, ви легко знайдете її на рамі.
Перевірте вікна на герметичність. Піднесіть запальничку, сірник або свічку до рами. Якщо полум’я відгинається в бік протягу, герметичність порушена. При монтажі вікон з якісним ущільнювачем вогонь не повинен відхилятися від вертикальної точки. Перевірку краще всього виконувати в вітряну погоду. Саме тоді помітний найменший продув.
Додатково проведіть ще один тест. Вставити лист паперу між рамою і стулкою, закрийте вікно. Тепер спробуйте дістати аркуш. Якщо папір не вдається витягнути, стулки щільно прилягають, і не порушена герметичність. Перевіряємо прилягання по всьому периметру, вставляючи лист між рамою і стулкою. При виявленні дефектів занесіть їх в оглядовий документ і попросіть забудовника замінити ущільнювач, відрегулювати вікна.
Перевірка інженерних комунікацій: електрика, опалення, водопостачання, вентиляція
Продовжуємо перевірку квартири і переходимо до комунікацій. Починаємо з електрики. В першу чергу оцінюємо, чи правильно встановлені розетки і вимикачі, згідно із затвердженою схемою електропроводки Енергонаглядом. Потім беремо рівень, прикладаємо його і дивимося, щоб розетки і вимикачі були зафіксовані на одній висоті, а розподільні коробки щільно прилягали до стіни і не вешталися.
Оцінюємо працездатність електропроводки. Для цього підійде зарядний або будь-який інший портативний пристрій. Якщо все працює, відчуваємо освітлення, вставляючи лампочки в патрон. Робимо так в кожній кімнаті, щоб потім не довелося нічого дописувати після складання акта забудовнику. Додатково тестуємо роботу вхідного дзвінка.
Коли перевірите електрику в будинку, огляньте електрощиток. Всі автомати включення/вимикання повинні бути підписані (зал, кухня, спальня, санвузол тощо), а також в обов’язковому порядку встановлено пристрій захисного відключення (УЗО). Воно допоможе вам усунути проблему пробивання електроприладів «на фазу», коли при дотику до приладу б’є струмом. При виникненні неполадок пристрій автоматично розриває електромережу.
Перевірити працездатність системи на місці просто. Натисніть кнопку «Т», розташовану на пристрої, яка імітує аварійну ситуацію витоку струму. Якщо система справна, вона спрацьовує автоматично відразу після натискання, незалежно від того, є навантаження на мережу чи ні.
Далі перевіряємо якість монтажу, працездатність систем опалення та водопостачання. Всі стояки повинні бути щільно зафіксовані, а поруч з місцями їх установки відсутні патьоки, сліди іржі і води. Всі батареї, згідно 261 ФЗ «Про енергозбереження» та СНиП 41-01-2003 «Опалення, вентиляція і кондиціонування», оснащуються терморегулятором, який дозволяє створити комфортний мікроклімат в приміщенні.
При перевірці опалення в теплий період року не забудьте задокументувати це в акті прийому-передачі, так як повністю переконатися в працездатності системи ви зможете тільки в опалювальний сезон. На останньому поверсі, крім терморегулятора, повинен також бути присутнім кран Маєвського для стравлювання повітря. Простежте та за дотриманням правил установки радіаторних батарей, які повинні розташовуватися не менше 60 мм від підлоги, 50 мм від підвіконня, 25 мм від стін.
При оцінці водопостачання приділіть увагу цілісності труб і стояків, відсутності протікання. Зони навколо сантехнічних комунікацій повинні бути обов’язково сухим, труби холодної води ізольовані матеріалом з спіненого поліетилену, а на каналізаційні відводи одягнені заглушки.
Паралельно з водопостачанням протестуйте роботу вентиляції. Візьміть запальничку або звичайний листок паперу. Відкрийте вікна, двері для допуску потоку повітря і запаліть сірника, запальничку. Вогонь повинен бути спрямований на вентиляцію. Справна система працює на видув повітря з квартири, а не на вдув. Аналогічно і з аркушем паперу. Якщо при прикладанні до вентиляції він утримується на вазі, значить система справна. В іншому випадку забудовник порушив технологію і зобов’язаний усунути проблему, а ви зафіксуйте порушення в оглядовому листі.
Оформлення оглядового листа і підписання акта прийому-передачі
Після того як квартира повністю оглянута і внесені зауваження оглядовий лист, забудовник повинен усунути всі недоліки. У разі невиконання договірних зобов’язань, він буде нести відповідальність, згідно 214 ФЗ. Оглядовий лист оформлюється в 2 примірниках, один залишається на руках у учасника пайового будівництва (господаря квартири), а інший – у забудовника.
Після усунення всіх недоліків оформляється акт прийому-передачі квартири. Він підписується сторонами договору і не вимагає нотаріального заяви. В акті обов’язково зазначається:
- дата і місце підписання;
- юридичні (повні реквізити) та паспортні дані від забудовника, пайовика;
- адреса квартири з описом її стану та відсутності претензій приймаючої сторони;
- загальна і корисна площа, вартість житла;
- гарантійні зобов’язання;
- відсилання на наявність оглядового листа і задоволення всіх зобов’язань по ньому;
- підписи обох сторін з юридичної печаткою компанії.
До моменту усунення недоліків, викладених в оглядовому листі, на забудовника накладаються зобов’язання, і в разі їх повного невиконання або прострочення за договором він зобов’язаний:
- знизити вартість на суму принесеного збитку;
- виплатити компенсацію, яку заплатив пайовик для усунення всіх дефектів житла.
Уважно поставтеся до складання претензій на етапі оформлення оглядового листа, так як після підписання акта прийому-передачі ви повністю погоджуєтеся зі станом квартири і приймаєте її в експлуатацію.
